Stuttgart, die baden-württembergische Landeshauptstadt, zeichnet sich durch ihre leistungsstarke Bildungs- und Forschungslandschaft sowie eine überdurchschnittlich hohe Wirtschafts- und Finanzkraft aus. Im Jahr 2016 erzielte Stuttgart Steuereinnahmen von beeindruckenden 1635 Euro pro Kopf und verzeichnete ein jährliches Haushaltseinkommen von durchschnittlich etwa 50.000 €. Diese finanzielle Stabilität ermöglicht es der Stadt, minimale Kassenkredite aufzunehmen, während gleichzeitig hohe Investitionsausgaben die Region prägen. Die hohe Finanzkraft trägt zu herausragenden Standortvorteilen bei, die die Infrastruktur und die Standortqualität Stuttgarts zusätzlich stärken. Die niedrige Arbeitslosenquote von lediglich 3,6 % im Juli 2018 unterstreicht die wirtschaftliche Stärke der Region.
Die Metropole Stuttgart bietet nicht nur finanzielle Power, sondern auch eine verhältnismäßig hohe Lebensqualität. Mit attraktiven beruflichen Perspektiven und hochwertigen Bildungsangeboten zieht die Stadt Menschen aus der gesamten Region an. Diese hohe Nachfrage im Stadtgebiet führt zu einem langfristigen Anstieg der Immobilienwerte und attraktiven Renditemöglichkeiten. Experten bezeichnen die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt der Stadt als „Verstetigung auf hohem Niveau“, wodurch Wohneigentum in Stuttgart zunehmend als Luxusgut angesehen wird.
Stuttgart – Ein nachhaltig interessanter Immobilienstandort
Stuttgart erweist sich als äußerst attraktiver Immobilienstandort sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger. Laut einer Studie des „Instituts für Wirtschaft“ aus Köln schafft Stuttgart deutschlandweit nach Berlin den wenigsten Wohnraum. Daher gilt der Erwerb einer Immobilie im Stadtgebiet grundsätzlich als nachhaltig gewinnbringende Investition. Eine konsequente Ausrichtung auf die langfristige Vermietbarkeit der Objekte wird von Maklern als erfolgversprechend betont. Allerdings sind die Preise für Kauf, Miete und Grundstücke im städtischen Gebiet vergleichsweise hoch, was eine solide finanzielle Solvenz potenzieller Immobilienkäufer erfordert. Laut statistischer Erhebungen liegen die Renditen für Bestandsimmobilien im gesamten Stadtgebiet zwischen 3 % und 8 %, wobei im gehobenen Preissegment im Jahr 2016 Spitzenrenditen von bis zu 12 % erzielt wurden.
Die Kosten variieren je nach Baujahr, Ortsteil und Objektgröße. Der aktuelle Mietpreis im Stadtgebiet beträgt laut offiziellem Mietspiegel durchschnittlich 8,95 €/m². In Top-Lagen können Quadratmeterpreise für die Kaltmiete bis zu 16,30 €/m² erreichen. Die Preise für Bestandswohnungen stiegen jährlich um etwa 15 %. Im Mai 2018 zahlten Käufer durchschnittlich 3555 €/m², während für Neubauten durchschnittlich 5894 €/m² aufgebracht werden mussten. In Einzelfällen wurden sogar 10.000 €/m² verlangt. Im April 2018 war der Kauf einer neuen Eigentumswohnung in der Innenstadt mit 100 m² Wohnfläche mit durchschnittlichen Kosten von 800.000 € verbunden. Inklusive Baunebenkosten summiert sich der Gesamtpreis auf rund 825.000 €. Im Vergleich dazu lagen die Quadratmeterpreise für einen Neubau in Innenstadtlage im Jahr 2012 etwa 55 % niedriger.
Aktuell stagniert der Kauf von Luxusimmobilien im Stadtgebiet. Im letzten Quartal des Jahres 2017 wurden lediglich zwei Vertragsabschlüsse von hochpreisigen Objekten verzeichnet, die als „Cloud No 7“ bezeichnet werden. Gleichzeitig gibt es einen flächendeckenden Rückgang der verkauften Objekte. Während im Jahr 2013 noch 2886 Wohnungen aus dem Bestand verkauft wurden, lag die Anzahl der Abschlüsse im Jahr 2017 bei 2346. Eine ähnliche Entwicklung zeigt sich bei den Verkäufen von Neubauwohnungen: 2016 wurden 691 Einheiten verkauft, während im Jahr 2017 nur noch 481 Abschlüsse verzeichnet wurden.
Fortlaufender Bedarf an Wohnraum
Stuttgart verzeichnet ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum, das durch den stetigen Zuzug junger Menschen verstärkt wird. Aktuell leben etwa 28.000 Studenten in der Neckar-Metropole, die vorwiegend nach kleinen und möblierten Apartments suchen. Langfristig steigt im Stadtgebiet auch der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum. Somit bietet Stuttgart nachhaltig gute Perspektiven für den Immobilienmarkt.
Ausblick auf neue Wohnflächen
In Stuttgart gibt es nur wenige kleine Baugebiete für Kaufinteressenten. Große Flächen zur Schaffung von neuem Wohnraum existieren nicht aufgrund der topographischen Gegebenheiten der Stadt. Kleine Baugebiete dominieren daher das Stadtbild. Neubauprojekte von Wohnungen werden bereits überwiegend in der Planungsphase verkauft. Hohe Grundstückskosten, strengere Bauqualitätsanforderungen und eine hohe Nachfrage führen zu Spitzenpreisen in sämtlichen Stadtbezirken. Die Stadt plant derzeit die Neuentwicklung des Europaviertels, wobei voraussichtlich nur wenige Einheiten auf den Wohnungsmarkt gelangen werden.
Laut dem Wohnungsmarktbericht „Stuttgart 2017“ der „Volksbank Stuttgart“ steht der vergleichsweise geringe Anteil an Neubauten im Widerspruch zur tatsächlichen Nachfragesituation. Projekte zum Bau von Reihen- und Doppelhäusern werden nur in vereinzelten Stadtteilen in relativ geringer Konzentration umgesetzt. Das begrenzte Angebot und die gestiegenen Grundstückskosten führen zu einer erheblichen Verteuerung von Reihen- und Doppelhäusern. Objekte dieser Kategorie erzielen derzeit Höchstpreise, und eine Entspannung der Situation ist mittelfristig nicht in Sicht.
Aufgrund der anhaltenden Preisentwicklung nach oben setzen Verdrängungsprozesse ein. Haushalte mit mittleren oder niedrigen Einkommen können sich den Wohnraum in begehrten Wohnlagen nicht mehr leisten. Aufgrund des geringen sozialen Wohnungsbaus sind diese Gruppen gezwungen, dauerhaft in umliegende Gemeinden oder Randlagen Stuttgarts abzuwandern.
Begehrte Wohnlagen in Stuttgart
Die Halbhöhenlagen (HHL) Stuttgarts gelten als besonders begehrte Viertel. Zusätzlich zählen die Stadtteile „Bad Cannstatt“, „Möhringen“ und „Birkach“ zu den besten Adressen der Stadt. Generell erzielen in „Degerloch“, „Sillenbuch“ und den Innenstadtbezirken die höchsten Bodenrichtwerte. Der Bodenrichtwert dient dazu, das jeweilige Preisniveau von Grundstücken objektiv zu bestimmen. Insider sehen auch im „Rosensteinviertel“, das sich durch seine innerstädtische, grüne Lage auszeichnet, ein vielversprechendes Potenzial. Daher prognostizieren Branchenkenner diesem Viertel ein Anziehen der Immobilienpreise in naher Zukunft. „Bad Cannstatt“ oder das Gebiet hinter der „Villa Berg“ bieten aufgrund ihrer unmittelbaren Wassernähe die Möglichkeit, dem Trend zum Wohnen am Wasser zu folgen. In diesen Regionen erwarten Makler daher in den nächsten Jahren ein massives Preiswachstum.
Stuttgart-Schönberg liegt an einem schönen Südhang und zeichnet sich durch große Grundstücke, zurückhaltende Bebauung und die direkte Nähe zu einem ausgedehnten Naturschutzgebiet aus. Kleine Mehrfamilien- und großzügige Einfamilienhäuser prägen die Physiognomie des Viertels. Der Stadtteil ist relativ schlecht an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden. Aufgrund seiner außergewöhnlichen Exklusivität und Lebensqualität ist Schönberg jedoch ein Geheimtipp unter Eigenheimkäufern.
In „Bad Cannstatt“ gilt die Straße „Im Geiger“ als außerordentlich beliebt. Das grüne Wohngebiet verfügt über eine gewachsene Bebauung und bietet mit seiner Lage wunderschöne Perspektiven auf die Stadt.
Im Viertel „Degerloch“ nimmt der Straßenzug „Auf dem Haigst“ eine Sonderstellung im Immobiliensektor ein. Das Viertel in idyllischer Halbhöhenlage ist optimal durch die Zahnradbahn an das Zentrum angebunden. Trainierte Personen können die Distanz zum Stadtzentrum fußläufig innerhalb kurzer Zeit überwinden. Die exponierte Lage der Straße ermöglicht einen atemberaubenden Ausblick auf die Neckar-Metropole.
In „Sillenbuch“ beeindruckt die „Trossinger Straße“ durch ihre lockere Bebauung und Weitläufigkeit. Der Straßenzug erzeugt ein authentisches ländliches Gefühl innerhalb des Stadtgebietes und trägt zur Entschleunigung des urbanen Lebens bei. Ebenfalls in „Sillenbuch“ liegt das begehrte Wohngebiet zwischen Dattelweg und Olivenstraße. Das Areal grenzt an das Naturschutzgebiet Eichenhain und bietet eine hohe Lebensqualität mit ausgeprägtem Erholungswert.